Rendite, ohne Romantik

Die klassische Wiener Anlageform. Eine kleine bis mittelgroße Wohnung in einem Neubau, vermietet zu freier Marktmiete (außerhalb der Mietzinsobergrenzen, weil Erstvermietung Neubau). Bruttomietrendite typischerweise zwischen 2,8 und 3,8 Prozent, abhängig von Lage und Ankaufsmoment. Steuerlich attraktiv über die ersten 15 Jahre durch Liebhaberei-Vermeidung, Vorsteuerabzug auf Kaufpreis (bei Option) und beschleunigte Abschreibung.

Falle: Viele Anleger unterschätzen die Bewirtschaftungskosten. Bei 12 Prozent vom Bruttomieteingang für Hausverwaltung, Leerstand, Reparaturen, ggf. Vermittlung. Bleibt von den 3,5 Prozent Brutto am Ende oft ein Netto unter 2,5. Wer mit der Brutto-Rendite kalkuliert, kalkuliert falsch.

Der Klassiker für Vermögende mit längerem Horizont. Ein ganzes Gründerzeit-Haus mit mehreren Mieteinheiten, oft 8 bis 30. Bruttomietrendite niedriger als bei Vorsorgewohnungen (1,5 bis 2,8 Prozent), aber der Hebel liegt in der substanziellen Wertsteigerung über Jahrzehnte, in der Mietfreigabe bei Bestandsmiete-Beendigung, und in der Möglichkeit zur Aufstockung oder Dachgeschossausbau.

Zinshaus ist kein passives Investment. Es ist ein Unternehmen mit immobiliem Anlagestock. Wer kein Interesse an Bauverhandlungen, Mieterauswahl, Sanierungskoordination und Behörden-Dialog hat, sollte kein Zinshaus kaufen, egal, was die Preisentwicklung der letzten zehn Jahre suggeriert.

Das steuerlich aggressivste Modell, gemeinsame Errichtung eines Mietshauses durch eine Anlegergruppe, mit großzügigen Sonderabschreibungen, Verlustverwertung in den ersten Jahren, und Übergang ins Zinshaus-Modell nach Fertigstellung. In den 2000ern war das Bauherrenmodell die Lieblingsbeschäftigung Wiener Anwälte und Ärzte. Heute ist es seltener, regulatorisch enger geführt, aber weiterhin attraktiv für Anleger mit hoher Steuerprogression und Geduld.

Falle: Bauherrenmodelle leben von der Steuerersparnis, nicht von der Mietrendite. Wenn die Steuerersparnis durch Gesetzesänderung wegfällt oder die Bauphase sich verzögert, kippt die Kalkulation. Mandanten, die wir hier beraten, kommen oft mit zu optimistischen Bauzeit- und Kostenannahmen.

Brutto-Mietrendite ist die einfachste Zahl, und die irreführendste. Was zählt, ist Netto-Rendite nach Bewirtschaftung, nach Steuern, nach Inflation. Eine Vorsorgewohnung mit 3,2 Prozent Brutto landet realistisch bei 1,8 bis 2,2 Prozent netto-real. Ein Zinshaus liegt oft unter 1,5 Prozent netto-real auf laufender Basis, kompensiert das aber durch Wertsteigerung.

Unser Rat: Wer Cash-Flow braucht (zur Pension, zum Aufstocken des Einkommens), kauft Vorsorgewohnungen. Wer Vermögenserhalt mit Wertsteigerungs-Hebel sucht, kauft Zinshäuser. Wer maximale Steuer-Optimierung in der Hochphase sucht, kauft Bauherrenmodell, aber mit guten Anwälten.

Drei Steuer-Hebel sind in Österreich entscheidend: Umsatzsteuer-Option (bei Vermietung optional, ermöglicht Vorsteuerabzug auf Kauf und Sanierungen), Abschreibung (1,5 bis 2 Prozent auf Gebäudewert linear, oft beschleunigt in den ersten Jahren), und Spekulationsfrist (Verkäufe nach 10 Jahren mit Hauptwohnsitz steuerfrei, ansonsten ImmoESt 30%).

Der Steuervorteil entscheidet bei jeder Anlageimmobilie über 20 bis 40 Prozent der Gesamt-Rendite. Wer ohne Steuerberater kauft, kauft blind.

Anlageimmobilien in Wien lohnen sich heute weiterhin, aber sie lohnen sich anders als vor zehn Jahren. Die einfache Story „Wert verdoppelt sich alle zehn Jahre" stimmt nicht mehr für jeden Bezirk und jede Bauform. Was zählt, ist die Passung zwischen Investmentform und Lebensphase.

Bevor du in Wien anlegst, kläre drei Fragen: Brauchst du Cash-Flow oder Wertaufbau? Hast du Zeit und Lust auf Bewirtschaftung? Wie hoch ist deine Steuerprogression? Aus diesen drei Antworten ergibt sich fast immer der richtige Anlagetyp, und genauso oft der falsche, den du nicht kaufen solltest.